万万没想到，次新小区出现了60%的跌幅。我的一个朋友最近让我帮他出出主意，如何快速卖掉他手里的一套小户型。他的这套小户型位于中原区三环内，五建新街坊1号院。那是一个户型非常不错的64m²边户小两房。大家可以看看这个户型：

就一个60多平的小两房，能做到有飘窗，落地大阳台的在郑州不多见。这样一个2018年交房的小区，优质边户小两房你们猜猜现在成交价格是多少？只有38万，单价仅仅合到5918元/m²！

三环内，地铁800米距离，2018年次新小两房住宅竟然成交价38万。虽然这个户型是有缺点，梯户比比较高，但是这是三环内，次新，是边户优质小两房。但是因为这一个多梯户的缺点价格降成这样。这个户型，我看了下今年的成交套数，今年成交了5套，价格从55万降到50万，又降到46万，再到39万，最后到38万。也就是7个月时间降幅高达31%。

今年属于加速超跌阶段，去年一年同户型价格也只是从59万降到55万，降幅7%。

在2019-2020年时，这个小户型的最高峰价格是95-100万，我朋友在2020年时遇到一个买家，买家出98万买，我朋友因为不满五唯一要掏8万左右的差额个税没有卖。

现在卖是不用掏差额个税了，房价也比他当年要卖时降了60%。此时卖不卖已经无所谓，幸亏是在房价大涨之前买的，入手价低，但是卖完可能也是刚刚够他还个贷款。

这个小区之所以今年跌这么猛，最大的原因有两个，第一个是当年入手价低，第二个是多梯户比。

我盘点了几个郑州跌幅比较猛的小区，真的是各有各的Bug，而在这些Bug里面就藏着买房人要注意的陷阱。

比如老面孔卢浮公馆，89平两房从最高峰到现在跌幅将近70%，高铁片区核心位置，毁在物业实在烂，已经是深入骨髓的顽疾，导致小区外边竟是摆摊，内部设施陈旧缺乏修理。

比如万科美景龙堂，89平的标准小三房从最高峰的183万到现在的85万，不是小区不好，一是因为当初价格虚高，二是因为随着经开和周边新盘入市，产品不再稀缺。当然，还有急缺钱的业主砸盘。

比如曼哈顿，曼哈顿的126平大户型从最高峰时的218万到现在的100万，一是因为小区过大，周边混乱，二是因为房龄变老。

虽然说现在房价相较于当年的高峰期已经下降了很多，但是买房的陷阱比以前只多不少。

甚至可以这么说，2025年买房比2017年-2018年时更容易踩坑。

因为2017-2018年时房子的价值梯队层次分明，价差没有那么大。但是站在2025年再去看郑州整个的新房和二手房市场，房子价格分化极大，价差极大，而价值层次已经紊乱了。

当下的市场，小区的价格定在什么位置，已经不是完全由价值做主。很多情况下，只是看这个小区有没有急着用钱或者扛不住的业主。只要有一个扛不住的贱卖，剩余的价格都会被哗啦啦的拽下来。

所以现在在郑州买房，有人在捡漏，有人在跳坑。跳坑的结果，和当年高位买房的人没有什么区别。

该如何去识别当下买房的陷阱呢，我把常遇到的几个给大家盘点出来。

第一个陷阱，扛跌的小区和户型以为永远扛跌。

问你们一个问题，一套房子已经跌了60-70%，另一套房子跌了30%，在小区地段、环境、产品差异不大的情况下，你会买入哪个。

多数人会买入那套跌的少的，因为认为它跌的少，说明它扛跌。这就是错误的选择。

因为有可能，它不是扛跌，只是还没到时候跌。可能它的业主中还没有遇到那个急缺钱或者扛不住的，但是只要楼市仍在低谷，总会出现那么一个搅局者。一出现这个小区价格就要重估，房价的下跌从来不是匀速的。

第二个陷阱，分为好几个地块的大盘，尤其新房没卖完的大盘。

郑州之前流行千亩大盘，现在流行几百亩大盘。一个大盘分好几期，这种只要有一期的价格扛不住，就容易把其他期数拽下来。尤其是新房没卖完的大盘，开发商新的地块规划得房率更高，产品更好的四代住宅，又对前面卖过的期数形成了打压和背刺。

第三个陷阱，为暂时的稀缺支付了高溢价。

这种稀缺要么是产品，要么是附加值，当中介告诉你整个小区只有这一栋楼有这个户型时，只有这一套精装修时，当置业顾问告诉你这个产品多么优越多么吊打周边二手房时，买房人就陷入到了产品稀缺的幻觉里。这个时候就想赶紧拿下。

以上三种陷阱，是当下最容易遇到的，如果把这三个陷阱避开，基本上就能避开90%的买房的坑。

在郑州买房或者卖房，现在很多情况下，真的只是为自己一时情绪买了单。

卖房的业主，被小区砸盘的既成事实吓破了胆，再卖自己的房子时不管多么便宜都要卖出去，最后硬是被摁着头猛割一刀贱卖掉自己供了几年的房子。

买房的人，看得多了就容易挑花了眼。最后往往相中的是那个看起来扛跌的，看起来稀缺的，看起来漂亮的，最后为高溢价买了单。

拿出我的绝学，给郑州买房人和卖房人一点有用的建议吧。

郑州卖房的业主，切记这几条：

1、不要在小区刚刚经历过急跌杀价的时候去卖房，这个时候容易被中介和买房人砍的没有还手之力。

2、卖之前给自己的房子好好收拾收拾，卖相不说绝佳，最起码看起来干净敞亮。

3、卖房时一定要找个靠谱的中介作为维护人。

对于郑州的买房人来说，要记得这些：

1、要有逆向思维。当下郑州的房价是改善大户型的价格比小户型高，那是因为当年抢扎堆抢刚需小户型的人又该改善了，他们再次扎堆，造成大户型价格看起来比小户型高。这波改善总会过去，随着以后家庭结构的变小，刚需小三房继续成为主流，请珍惜100平以下的5年次新小三房。

2、不要为情怀和稀缺买单。现在你看到的稀缺未必长久稀缺。第四代住宅很好，但是在选择时一定要注意避开新盘扎堆的区域，越是新盘扎堆，第四代住宅后面越多，稀缺性会被稀释。

3、量力而行，不要过分给自己加杠杆。房地产高速发展时代过去，以后的房子价格波动成为常态，要给自己留出足够的空间。

以上是给郑州买房的朋友和卖房朋友的建议，希望能够帮助到每一位朋友。

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